De basis tot een energiezuinig gebouw wordt meestal reeds in de ontwerpfase vergrendeld. Een degelijke kennis van energiebehoefte, warmteverliezen, ventilatiedimensionering,... is een absolute vereiste voor het waarborgen van een kwalitatief passiefhuisontwerp.

Niettegenstaande een dynamische gebouwsimulatie een belangrijk hulpmiddel kan zijn, blijft de kostenefficiënte inzetbaarheid ervan momenteel voorbehouden voor gebouwen van een zekere omvang. Wie de kwaliteit zoekt van een simulatie, maar kiest voor een meer betaalbare oplossing, kan zich beroepen op statische berekeningen die gebruik maken van randvoorwaarden afgeleid uit dynamische simulaties. Het rekenpakket PHPP (PassiefHuis ProjecteringsPakket) is dergelijk softwarepakket dat toelaat om op een wetenschappelijk onderbouwde wijze het energieverbruik van een gebouw in te schatten.

Gezien de impact van diverse gebouw- en installatieparameters reeds in het prille ontwerpproces kunnen worden geëvalueerd, wordt een maximale synergie tussen architectuur en energiezuinigheid bevorderd. De PHPP-berekening is gebaseerd op Europese normen en legt finaal een eenduidig karakteristiek energiekengetal vast; uitgedrukt in [kWh/m².jaar].

De K-waarde (of het "K-peil") is de globale isolatiewaarde van een gebouw. Hoe lager de waarde, hoe beter een gebouw is geïsoleerd, en hoe minder warmte er via de gebouwschil van binnen naar buiten ontsnapt. De K-waarde wordt berekend a.d.h.v. de verschillende U-waardes van de onderscheiden wanddelen van het gebouw (muren, vensters, buitenschrijnwerk, dak, ...). De compactheid en de afmetingen van het gebouw spelen eveneens een rol bij het bepalen van het K-peil. Hoe compacter, hoe beter.

Meer technisch kunnen we stellen dat het peil van globale warmte-isolatie K van een gebouw wordt bepaald a.d.h.v. de norm NBN B 62-301; i.f.v. de globale warmtedoorgangscoëfficiënt (ks) en een vormfactor van het gebouw. De vormfactor (V/S) is de verhouding tussen het volume van het gebouw en zijn warmteverliesoppervlak.

Het ’S-Peil’ of 'Schil-peil' drukt de energie-efficiëntie van de gebouwschil uit.
Het vat de energetische kwaliteiten van de schil (zowel de winsten als de verliezen) samen tot één getal.
Het S-peil heeft betrekking op een wooneenheid. Bij appartementen geniet ieder appartement dus een S-peil; het S-peil wordt er niet berekend op gebouwniveau.
Hoe minder energie nodig is om de temperatuur van de wooneenheid op peil te houden en hoe efficiënter de vorm, hoe lager en hoe beter het S-peil.
De EPB-verslaggever berekent het S-peil met behulp van de EPB-software.
Het S-peil geldt voor nieuwe wooneenheden met bouwaanvraag vanaf 1 januari 2018.

De Vlaamse Regering legde op 29 november 2013 vast aan welk E-peil en eisenpakket gebouwen in 2021 moeten voldoen, om te beantwoorden aan het BEN-niveau.
Een BEN-gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen die gelden in het jaar van de vergunningsaanvraag of melding en aan een strenger E-peil. Afhankelijk van de bestemming van het gebouw verschilt dat maximaal E-peil.

BEN staat voor bijna-energieneutraal. Bouwen volgens de BEN-principes wordt vanaf 2021 de standaard voor nieuwbouw.

Enkele banken moedigen dit aan met een extra voordelig BEN-krediet.

Met een energielening kan u bepaalde werken financieren (max 15'000€; terugbetalen over een periode van 10 jaar; intrest 0% of 1%).

Op 19/05/2010 keurde het Europees Parlement een herziening goed van de Europese directieve voor de energieprestatie van gebouwen. Vanaf 31/12/2020 dienen alle nieuwe gebouwen in de EU als “bijna-nul-energiegebouwen” te worden gebouwd. Daarbij dient de benodigde energie voor een “zeer groot aandeel” afkomstig van hernieuwbare energiebronnen.
Overheden dienen een voorbeeld te stellen en moeten vanaf 31/12/2018 hun nieuwe gebouwen, die zij huren of kopen, aan deze eis laten voldoen.

Nav de gereviseerde Europese richtlijn en de tweejaarlijkse evaluatie door het VEA, is een voorstel van wijziging van de Vlaamse EPB-regelgeving opgemaakt. Op 17/12/2010 keurde de Vlaamse Regering het ontwerp goed. Dit voorziet om het E-peil te verstrengen in stappen.

Download hier de EPB-eisentabel die overeenstemt met de periode waarbinnen de aanvraag of melding is ingediend:

• vanaf 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018
• vanaf 1 maart 2017 tot en met 31 december 2017
• vanaf 1 januari 2016 tot en met 28 februari 2017
• vanaf 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015
• vanaf 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014
• vanaf 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013
• vanaf 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012
• vanaf 1 januari 2010 tot en met 31 december 2011
• vanaf 1 januari 2006 tot en met 31 december 2009

Vanaf 2021 moet elke nieuwe woning minstens aan de BEN-eisen (bijna-energieneutraal) voldoen. Dat betekent dat bouwaanvragen of meldingen vanaf 2021 het E30-peil moeten respecteren.

U merkt dat de eisen ook afhankelijk zijn van de bestemming van een gebouw of gebouwdeel en de aard van de werkzaamheden. Bij meerdere werkzaamheden binnen één bouwproject, wordt een dossier opgesplitst om de eisen per onderdeel te bepalen.

Een Ingrijpende Energetische Renovatie (IER) is een renovatie:

• waarbij de technische installaties om een specifiek binnenklimaat te realiseren (verwarming, koeling, luchtcirculatie, ...) volledig vervangen worden
• én minstens 75% van de bestaande en nieuwe buitenschil wordt (na)geïsoleerd.

Bij de vervanging van de installaties en de isolatie gelden bepaalde normen, de ‘EPB-eisen’.
Aan welke EPB-eisen u bij een ingrijpende energetische renovatie moet voldoen, hangt af van de datum van de bouwaanvraag en de bestemming van het gebouw.

Het wijzigingsbesluit met de bepalingen van het minimumaandeel hernieuwbare energie in de bouw, werd definitief door de Vlaamse Regering goedgekeurd op 28/09/2012.

Wanneer van toepassing?

De eis is van toepassing op alle werkzaamheden waarvoor een melding wordt gedaan of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd vanaf 1 januari 2014 én waarvoor een E-peileis geldt.
Voor scholen en kantoren van publieke organisaties geldt de verplichting al voor werkzaamheden waarvoor een melding wordt gedaan of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd vanaf 1 januari 2013.

Wat houdt de nieuwe EPB-eis precies in?

• Eengezinswoningen
  Om aan de nieuwe EPB-eis te voldoen, moet de aangifteplichtige één van de zes maatregelen, zonneboiler, PV-installatie, biomassa, warmtepomp, stadsverwarming en -koeling, participatie in project voor productie van hernieuwbare energie, waarvoor de vergunningen verleend werden na 01/01/2014, toepassen in het bouwproject.
  Voor bouwprojecten die niet één van de zes maatregelen volgens de geldende voorwaarden toepassen, wordt het maximaal E-peil 10% strenger.
• Kantoren en scholen
  Voor kantoren en scholen, kunnen de maatregelen, zonneboiler, PV-installatie, biomassa, warmtepomp, stadsverwarming en - koeling, participatie in project voor productie van hernieuwbare energie, gecombineerd worden om in totaal minstens 10 kWh/jaar per m² bruikbare vloeroppervlakte uit hernieuwbare energiebronnen te halen.
  Voor bouwprojecten waarbij er minder dan 10 kWh/jaar per m² bruikbare vloeroppervlakte uit hernieuwbare energiebronnen wordt gehaald, wordt het maximaal E-peil 10% strenger.De berekeningsmethode van de hoeveelheid energie uit hernieuwbare bronnen (kWh/jaar.m²) is gebaseerd op de E-peilberekeningsmethode en is opgenomen in het wijzigingsbesluit.
• Woongebouwen met meer dan één wooneenheid
  Grote woongebouwen hebben de keuze tussen de eis die aan eengezinswoningen wordt opgelegd en de eis die voor kantoren en scholen geldt.
  Voor bouwprojecten die niet één van de zes maatregelen voor eengezinswoningen, volgens de geldende voorwaarden, toepassen en die geen 10 kWh/jaar per m² bruikbare vloeroppervlakte uit hernieuwbare energiebronnen halen, wordt het maximaal E-peil ook 10% strenger.

Voorwaarden?

Voor elke van die maatregelen gelden een aantal voorwaarden om te garanderen dat het systeem voldoende hernieuwbare energie produceert (kwantitatieve voorwaarde) op een efficiënte wijze (kwalitatieve voorwaarde).

Het type ventilatiesysteem, de gekozen producten en de kwaliteit van het ventilatiesysteem hebben een grote invloed op het E-peil. Luchtlekken en bewust ventileren zijn verantwoordelijk voor 1/3 van het E-peil.

Welke mogelijkheden bestaan er om binnen EPB het E-peil te verlagen door keuzes rond de ventilatie?

• door de juiste hoeveelheid binnengebrachte lucht te beheersen en ze op de juiste plaats binnen te brengen;
• door de systeemkeuze (A-B-C-D), indien er gewerkt wordt met waarden bij ontstentenis, bij het ingeven in de EPB-software is de invloed op het E-peil eerder beperkt;
• door het leveren van een kwaliteitsbewijs over de uitvoering van een ventilatiesysteem, de m-factor. Dit kwaliteitsbewijs bekijkt de juiste afstelling van de debieten, de luchtdichtheid van de kanalen en de kwaliteit van goede zelfregelende RTO‘s;
• door het verbruik te beperken van een ventilator (bij mechanische ventilatie):
  • het kiezen van een ventilatie met een gelijkstroommotor heeft een lager verbruik dan een wisselstroomventilator;
  • ook het rapporteren van het geïnstalleerde vermogen is een mogelijkheid om beter te scoren op het E-peil;
  • het E-peil daalt door zuinig regelbare ventilatoren (rapporteren op basis van een representatief werkingspunt);
• door warmte te recupereren van afvoerlucht en zo toevoerlucht op te warmen. Let wel op, hoge rendementen worden maar gerealiseerd bij nauwkeurig balanceren van toevoer en afvoer. Goed rendement en balans zorgen voor een E-peilverlaging van 10 tot 20 E-peil punten.

Bovenstaande informatie werd aangeleverd door VEA (Vlaams Energie Agentschap) en NAV (Natioanale Architecten Vereniging).

Bij de berekening van een woning in de EPB-aangifte zijn er verschillende parameters die hun invloed hebben op de energieprestatie. Een gelijk(w)aardige beoordeling van de parameters is nodig om een eerlijk vergelijk tussen verschillende componenten/producten/systemen/woningen mogelijk te maken.

Er zijn specifieke normen dewelke de testprocedure beschrijven voor de bepaling van de lambda-waarde (~ isolatiewaarde van materialen); een andere norm zegt hoe de U-waarde van ramen dient te worden bepaald en nog andere dienen om het rendement van warmtepompen, condenserende ketels, … te bepalen. Het doel van al deze normen is om een eenduidige basis te geven die het mogelijk maakt om materialen en toestellen van verschillende fabrikanten met elkaar te vergelijken.

Zo ook bestaat er ook een norm voor de bepaling van het thermisch rendement van een ventilatietoestel met warmteterugwinning, nl. de NBN EN 308.
Deze norm is echter onvoldoende duidelijk waardoor elk testcentrum een eigen interpretatie van die norm kan toepassen. Dit zou kunnen leiden tot verschillende resultaten voor eenzelfde toestel. Zo voerden sommige fabrikanten tests uit op het gehele toestel zoals het in de woning geplaatst zou worden; terwijl anderen de warmtewisselaar uit de behuizing van het toestel haalden en in een luchtdichte box plaatsten. Het spreekt voor zicht dat de eerste methode een correcter beeld geeft van het werkelijke rendement.

Om dergelijke situaties te vermijden is aan de EPB een nieuwe bijlage G opgesteld. Hierin wordt een meer eenduidige testmethode vastgelegd (uiteraard blijvend gebaseerd op de norm NBN EN 308). Je zou de bijlage kunnen zien als een aanvulling/erratum bij een boekwerk.

Toestellen:

• op de markt gebracht ná 01/06/2011 dienen over een nieuw testrapport te beschikken;
• uitgebracht vóór 01/06/2011 kunnen (afhankelijk van het beschikbare rapport voor dat toestel) een equivalent rendement laten berekenen conform NBN EN 308. Deze mogelijkheid is slechts een tijdeljike maatregel.

Op onze vraag, verduidelijkte het VEA: “De omrekening volgens de erkenningsprocedures voor de EPBD-productgegevensdatabank, is enkel van toepassing voor opname van producten in de databank en dus niet voor gebruik in EPB-aangiftes. Bovendien is de overgangsfase hiervoor al verstreken. De omrekening moet gebeuren volgens bijlage G van de EPW-methode. Het is niet vastgelegd wie die rendementsbepaling mag doen. Het maakt dus niet uit wie dit doen, zolang het maar correct gebeurt volgens de specificaties uit bijlage G.”

Woningen waarvan de bouwaanvraag dateert van:

• ná 01/01/2012: vallen sowieso onder deze nieuwe regelgeving;
• vóór 01/01/2012: mogen gebruik maken van de oude testrapporten voor staving van hun dossier, tenzij de EPB-aangifte pas na 01/01/2013 gebeurt. Ook dan is de nieuwe regelgeving van toepassing.

Net zoals reeds enkele jaren het geval is voor isolatiematerialen, zonweringen, ventilatieroosters, … kan er nu een lijst opgesteld worden met technische gegevens van verschillende ventilatietoestellen die voldoen aan de eisen geformuleerd in de EPB-regelgeving. Dit maakt het makkelijker voor zowel bouwheer, architect, EPB-deskundige als installateur om een interessant toestel te kiezen. Deze gegevens zijn beschikbaar op www.epbd.be.
Deze lijst wordt voortdurend bijgewerkt en verschillende fabrikanten hebben nog een erkenningsprocedure lopen bij het Vlaams Energie Agentschap waardoor bepaalde namen/merken voorlopig nog ontbreken.We merken evenwel dat er significante verschillen bestaan tussen de ‘oude’ en de ‘nieuwe’ benadering/fiches. Zo ligt het rendement nu gevoelig lager dan vroeger. Waar fabrikanten vaak goochelen met waarden van 90% of meer, blijkt nu dat dit in de meeste bouwprojecten niet van toepassing is. De huidige regelgeving houdt rekening met het ontwerpdebiet voor de woning/studio/… Hoe hoger dit debiet, hoe lager het thermische rendement.
Nuttig om te weten is dat, door het lagere thermische rendement, de invloed van de elektrische energie verbruikt door ventilatoren nog meer van belang is. Het is daarom aan te raden om niet alleen te focussen op een 1% of 2% hoger rendement, maar ook te letten op het verbruik van de ventilatoren. Het hoge verbruik van sommige toestellen kan, in de eindbalans, namelijk een grotere invloed hebben dan het thermisch rendement.

De ABEX-index is een samenvatting van waarnemingen van een nationale Commissie, dewelke de kostprijs voor de bouw van gebouwen en privé-woningen analyseert.

Uit deze gegevens, die over het hele grondgebied verzameld worden, wordt een nationaal gemiddelde berekend.
De bouwprijs varieert van het ene gewest tot het andere, zowel over het gehele grondgebied als in de gewesten; er zijn echter constanten.

Bij het vaststellen van de prijs van de basismaterialen wordt rekening gehouden met de producties van grote groepen die op nationaal, Europees of wereldniveau produceren en commercialiseren. De kostprijs van de arbeid wordt gedefinieerd door conventies voor het gehele land, net zoals de belastingen die in de bouw worden toegepast.

De verschillen die van het ene gewest tot het andere, van de ene plaats tot de andere, worden vastgesteld, zijn veeleer afhankelijk van bijzondere criteria die resulteren uit esthetische keuzes, levenswijzen en comfort of die het gevolg zijn van lokale criteria die de uiteindelijke kostprijs van een woning verhogen. Het is voor de ABEX niet mogelijk om deze bijzondere criteria in aanmerking te nemen, maar de gebruikers van de Index kunnen dat wel.

De ABEX-index weerspiegelt het nationaal gemiddelde en de evolutie van dit gemiddelde voor een welbepaalde periode.

In 1963 besloot de Commissie om twee keer per jaar de ABEX-index op te waarderen. De basis betreft "INDEX EEN" (o.b.v. 2 referentieprojecten gebouwd in 1914).
De index ligt nu reeds meer dan 40% hoger dan rond de eeuwwisseling. Hier vindt u een historisch overzicht.

Als u een woning bouwt, zult u een btw-aangifte moeten invullen. A.d.h.v. deze aangifte kan het btw-kantoor controleren of u wel voldoende btw betaald heeft. Is dat niet zo, dan zult u het verschil moeten bijbetalen en kunt u een boete aangerekend krijgen.

In principe is bij het bouwen van een nieuwe woning het btw-tarief van 21% van toepassing op de werkuren en bouwmaterialen.

Indien u zelf werken uitvoert, dient u bij de aangifte een plan van de werkzaamheden, de bestekken en bewijsstukken te voegen om aan te tonen dat u zelf werken hebt uitgevoerd. Het is aan u om te bewijzen dat u zelf (of met de gratis hulp van vrienden of familie) bepaalde werken hebt uitgevoerd. U doet er goed aan zoveel mogelijk concrete inlichtingen mee te geven: aankoopfacturen van materialen, een verklaring op eer van uw helpers (dat zij u gratis geholpen hebben), schriftelijke getuigenissen van personen die u aan het werk gezien hebben,... Immers, als u er niet in slaagt de btw-administratie te overtuigen van het persoonlijke werk in uw onroerend goed, dan riskeert u 21% btw te moeten betalen op de materialen, op uw eigen werkuren én bovendien een forse boete.

Voor een meer algemeen overzicht kunnen we verwijzen naar de overheidswebsite.

De afbraak van een gebouw en de erop volgende heropbouw van een privéwoning geniet in bepaalde Belgische steden het verlaagd btw-tarief van 6%.

Volgende voorwaarden moeten vervuld zijn:

1. de afbraak gaat gepaard met de wederopbouw en ze vormen samen één handeling
2. het gebouw wordt na de uitvoering van de werken uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt als privéwoning
3. de privéwoning is gelegen:
   1. in één van de stedelijke centra van Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik.
   2. op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest : Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, en Etterbeek.
   3. Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen.

Het speelt geen rol of het gebouw gelegen is in een zogenaamde ‘stadskanker’ of in een andere wijk of deelgemeente van die stad.

Voordat de btw opeisbaar wordt (dus vóór de dienstvoltooiing, facturatie of betaling van een voorschot), dient u als bouwheer bij het btw-controlekantoor waar het gebouw gelegen is een verklaring en een kopie van de bouwvergunning inzake afbraak en heropbouw in. In de verklaring vermeldt u dat u het gebouw uitsluitend of hoofdzakelijk zal gebruiken als privéwoning. Een kopie van die verklaring overhandigt u aan de aannemer zodat hij op basis hiervan correct de factuur kan opstellen.

De meest actuele info vindt u op de website van de overheid.

--------

Bovenstaande blijkt dus mogelijk in 13 Vlaamse steden. De Vlaamse regering werd herhaaldelijk gevraagd deze stimulans door te trekken naar de rest van Vlaanderen, maar dit blijkt op Europese regels te stuiten.
Tijdens de septemberverklaring 30/09/2018 in het Vlaams Parlement werd wel aangekondigd dat Vlaanderen een premie van 7'500€ zal invoeren voor mensen die buiten de stad een verouderde woning slopen en die vervangen door een energie-efficiënte woning. Dit zou gelden voor vergunningen die aangevraagd worden tussen 01/10/2018 en 31/10/2019.

Vanaf 12 februari 2016 is het verlaagd btw-tarief van 6% alleen nog van toepassing voor privéwoningen van minstens 10 jaar oud. Er is een overgangsmaatregel voor de werken die vanaf 12 februari 2016 worden verricht aan een woning van minder dan 10 jaar oud maar van minstens 5 jaar oud

Voorwaarden en details vindt u hier.

Algemeen

www.premiezoeker.be geeft u een eenvoudig overzicht van alle mogelijke premies op federaal, Vlaams, provinciaal en gemeentelijk vlak. U kunt er zoeken ifv uw woonplaats of specifieke persoonlijke situatie (samenstelling van uw gezin, inkomen …).

M.b.t. "energie"

M.b.t. de Vlaamse energie-subsidies, kunnen we verwijzen naar de website van het Vlaams Energie Agentschap VEA: https://www.energiesparen.be/subsidies/subsidiemodule

Vermindering van Onroerende Voorheffing

Afhankelijk van de aard van het gebouw (bescheiden woning, energiezuinige woning, ...) of de gezinssituatie van de bewoner (bv. inwonende kinderen, personen met een handicap, ...) is een vermindering van de onroerende voorheffing mogelijk. Sommige verminderingen krijgt u automatisch, andere moet u aanvragen.

Vrijstelling van Onroerende Voorheffing

In bepaalde gevallen is ook een vrijstelling van de onroerende voorheffing mogelijk.

Als u niet akkoord gaat met de aangerekende onroerende voorheffing, dan kunt u een gemotiveerd bezwaar indienen.

Goed nieuws voor wie een bestaande woning koopt en die binnen de 5 jaar Ingrijpend Energetisch Renoveert: de registratiekost bij de aankoop van de woning daalt vanaf 1 juni 2018.
Deze korting vóór de start van de werken geeft u meer kapitaalkracht om te investeren in een energiezuinige woning. Spreek er uw notaris over aan, zodat hij of zij dat opneemt in uw notariële akte.

Tarief

Voor de aankoop van de enige gezinswoning bedraagt het tarief voortaan 7%. Als u binnen de 5 jaar ingrijpend energetisch renoveert, komt daar een vermindering bovenop: u moet slechts 6% registratierechten op de aankoopsom betalen.

Ingrijpende energetische renovatie

Een Ingrijpende Energetische Renovatie, kortweg IER, is een renovatie waarbij minstens de opwekker voor verwarming of koeling volledig vervangen wordt én minstens 75% van de buitenschil wordt (na)geïsoleerd. Daarnaast plaatst u ook een ventilatiesysteem.

Let op! Om te bewijzen dat het effectief om een IER gaat, moet u voor de start van de werken een bouwaanvraag indienen. Na afloop van de werken toont het EPC Bouw aan dat u ingrijpend energetisch renoveerde. Als u ingrijpende werken doet, maar geen bouwaanvraag indient, komt u niet in aanmerking voor de vermindering.

Voor de voorwaarden en details, verwijzen we naar de website van de overheid.

Op 19/10/2012 besliste de Vlaamse regering dat energiezuinige (strenger dan de norm) nieuwbouw woningen, met bouwaanvragen vanaf 1 januari 2013, kunnen rekenen op een korting van 50 tot 100% op de onroerende voorheffing.

De korting wordt normaliter automatisch toegekend door de Vlaamse belastingadministratie, na het indienen en de controle van de EPB-aangifte.

Stedenbouwkundige aanvraag vóór 01/01/2013:

• max Epeil met recht op basisvermindering onroerende voorheffing: E60 (20% korting op OV gedurende 10jaar);
• max Epeil met recht op verhoogde vermindering onroerende voorheffing: E40 (40% korting op OV gedurende 10jaar).

Stedenbouwkundige aanvraag 01/01/2013 - 31/12/2013:

• max Epeil met recht op basisvermindering onroerende voorheffing: E50 (50% korting op OV gedurende 5jaar);
• max Epeil met recht op verhoogde vermindering onroerende voorheffing: E30 (100% korting op OV gedurende 5jaar).

Stedenbouwkundige aanvraag vanaf 01/01/2014:

• max Epeil met recht op basisvermindering onroerende voorheffing: E40 (50% korting op OV gedurende 5jaar);
• max Epeil met recht op verhoogde vermindering onroerende voorheffing: E30 (100% korting op OV gedurende 5jaar).

Stedenbouwkundige aanvraag vanaf 01/01/2016:

• max Epeil met recht op basisvermindering onroerende voorheffing: E30 (50% korting op OV gedurende 5jaar);
• max Epeil met recht op verhoogde vermindering onroerende voorheffing: E20 (100% korting op OV gedurende 5jaar).

Indien het een project betreft waarbij door aanpassing van een bestaand gebouw een bijkomende EPB-eenheidgecreëerd wordt waarvan het E-peil in aanmerking komt voor vermindering van onroerende voorheffing, kan de vermindering slechts worden toegekend indien de bijkomende EPB-eenheid ook afzonderlijk kadastraal belast wordt (= apart KI). In de meeste gevallen dient bij het kadaster hiervoor een aanvraag te worden ingediend om van deze EPB-eenheid een afzonderlijk kadastraal inkomen te bekomen.

In het licht van bovenstaande, willen velen een inschatting van de besparing simuleren.
De onroerende voorheffing is een gewestbelasting op onroerende goederen die je jaarlijks moet betalen.
De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (= het kadastraal inkomen aangepast aan de index van de consumptieprijzen) en tegen een welbepaald tarief.
Bovenop deze gewestbelasting mogen de gemeenten, de provincies en de agglomeraties nog een bijkomende belasting heffen (opcentiemen).

U kan een renovatiepremie aanvragen als bewoner of als verhuurder:

Of u de renovatiepremie krijgt, hangt af van een aantal voorwaarden i.v.m. inkomen, woning, andere eigendommen en facturen.

De werken die in aanmerking komen, zijn opgedeeld in 4 categorieën.
Per categorie moet u voor minimum 2'500€ (excl. btw) aan facturen kunnen voorleggen. Voor categorie 4 ‘technische installaties’ is er een bovengrens voor de berekening van de premie.

Voorwaarden en details vindt op de website van de overheid.

Tegenwoordig wordt nogal snel met termen gegooid als ‘laagenergie’, ‘energiebesparend’, ‘duurzaam’, ‘ecologisch’, ‘groen’, ‘recycleerbaar’,… De begrippen behoren tot een zekere modetrend. Een gebruik in allerhande verkoopslogans heeft de definities behoorlijk uitgehold en velen weten niet waar de termen strikt voor staan. Hoeveel energie bespaart “laag-energie” en welke garanties kan een opdrachtgever verkrijgen als hij dergelijke project vraagt aan zijn/haar architect?
Eén der krachten van het passiefhuis is de zeer strikte afbakening en bewaking van de definitie.
Bij de certificatieprocedure van projecten met referentiedatum tot 31/08/2016 bestond er een opsplitsing tussen residentiële gebouwen, residentiële projecten op gebouwniveau en tertiaire gebouwen.
Vanaf 1/9/2016 gelden nieuwe criteria.

Door de afschaffing van de belastingsaftrek voor laag-energie-/passief-/nulenergie-woningen, kunt u een certificaat niet op korte termijn "ten gelde maken".
Los van dit blijft de bouw van een gecertificeerde woning een goede zaak. Het zal u verbruikscenten sparen in de toekomst en het milieu minder belasten.Inmiddels heeft een nieuwe Europese energieprestatie-richtlijn bepaald dat vanaf 2021 enkel nog nieuwbouw mag worden gerealiseerd die bijna geen energie meer verbruikt. De resterende energiebehoefte in een gebouw zou dan quasi enkel mogen worden gedekt met hernieuwbare energie (zonne-energie, warmtepomp …).
Jaar na jaar mogen we ons dus aan strengere normen verwachten. Het bestaande woningbestand (en de huidige nieuwbouwwoningen die nog niet wensen in te stappen in een verbeterd energie-scenario) dreigt hierdoor snel in waarde dalen. In dit opzicht blijven certificaties wel zinvol: het is immers een objectief bewijsstuk dat u woning wel degelijk energiebewust werd ontworpen, volgens een wel-gedefinieerde standaard.

Het voorzien in minimale ventilatievoorzieningen was al verplicht. Om een goed werkend ventilatiesysteem te creëren, is evenwel méér nodig. Een goed werkend systeem is immers de resultante van een goed ontwerp, een goede plaatsing en een degelijk onderhoud.

Voor alle nieuwe en ingrijpend energetisch te renoveren wooneenheden met stedenbouwkundige vergunningsaanvraag of melding vanaf 01/01/2016, heeft het Ministerieel Besluit dd28/10/2015 daarom twee nieuwe verplichtingen ingevoerd voor de aangifteplichtige:

• vóór de start van de werkzaamheden een ventilatievoorontwerp (VVO) laten opmaken. Het ventilatievoorontwerp brengt het gekozen systeem en de ruimtelijke impact ervan in kaart.
• na de uitvoering een ventilatieprestatieverslag (VPV) van het geplaatste ventilatiesysteem laten opstellen. In het prestatieverslag worden de kenmerken en de behaalde prestaties van het ventilatiesysteem getoetst aan de prestatiecriteria van de ‘STS-ventilatie’ (‘STS-P 73-1 - Systemen voor basis ventilatie in residentiële toepassingen’).

De aangifteplichtige moet hiertoe een ‘ventilatieverslaggever’ aanstellen. De aangifteplichtige kan kiezen wie hij/zij daarvoor aanstelt, maar de persoon moet erkend zijn bij de kwaliteitsorganisatie. DENC!-STUDIO kan dergelijke erkenning voorleggen.
Op de website www.ikventileerverstandig.be vindt u informatie over het kwaliteitskader.

In welke situaties moet een riolering gekeurd worden?

De keuring is verplicht in 4 gevallen:

• vóór de eerste ingebruikname van de private riolering;
• bij belangrijke wijzigingen die de goede werking van het openbaar saneringsnet kunnen bedreigen;
• wanneer de rioolbeheerder vaststelt dat het water niet wordt afgevoerd zoals dit werd voorgeschreven;
• bij de aanleg van gescheiden riolering op het openbaar domein met de verplichting om af te koppelen op privé-domein (conform de wetgeving Vlarem II).

De datum van de bouwaanvraag is dus niet van belang. Het is de datum waarop de aansluiting of heraansluiting op de openbare riolering wordt aangevraagd. Voor alle aanvragen vanaf 1 juli 2011 moet een keuring gebeuren.
Een eventuele voorlopige aansluiting moet in normaliter niet gekeurd worden. Wanneer de keurder een conformiteitsattest aflevert krijgt de bouwheer de volwaardige definitieve aansluiting.

Wie is verantwoordelijk voor de aanvraag van de keuring?

De bouwheer is verantwoordelijk voor de aanvraag van de keuring: bij een (her)aansluiting of heraansluiting zal hij een keurder moeten aanstellen. In de situatie waarbij het openbare stelsel wordt aangepast naar een gescheiden stelsel en de private riolering zal worden ‘afgekoppeld’ zullen er afspraken met de rioolbeheerder gemaakt worden over de aanstelling van een keurder.

Wanneer er geen keuring heeft plaatsgevonden dan ligt de verantwoordelijkheid bij de bouwheer. Hij dient op de hoogte te zijn van de vigerende wet- en regelgeving.
Om deze reden verwittigt denc!-studio haar klanten via deze website.

In welke fase van de bouwwerken kan zo’n keuring best doorgaan?

De keuring kan pas plaatsvinden als alle aansluitpunten aanwezig zijn in de woning. De keuring al laten doorgaan in ruwbouwfase is niet mogelijk. Op dat ogenblik zijn de aansluitpunten in de woning nog niet aanwezig en kan de keurder niet vaststellen welk sanitair toestel op welk tracé wordt aangesloten.

Hoe moet een dossier voor keuring worden voorbereid?

De keurder zal een aantal documenten opvragen. Voor werken waarvoor een bouwvergunning nodig is zal de goedgekeurde vergunning opgevraagd worden. Er is een plan van de private waterafvoer nodig. Eventueel kunnen facturen voorgelegd worden als bewijsstuk voor de toegepaste materialen (vb om de capaciteit van de regenwaterput aan te tonen). Het is aan te raden om foto’s van het stelsel voor te leggen waarop de verschillende onderdelen duidelijk zichtbaar zijn. Eis dus dat er foto’s genomen worden vóór het opvullen van de sleuven, zodat er voldoende bewijsstukken verzameld kunnen worden. Let erop dat de riolering ‘keurbaar’ is wanneer de keurder langskomt. De controle- en aansluitputjes moeten bereikbaar en zuiver zijn.

Wat dient een rioleringsplan te bevatten? Alle rioleringsonderdelen, richting van de vloeistofstromen, het onderscheid tussen grijs en zwart water en de omschrijving en aanduiding van alle aftappunten. De stelsels (afvalwater en hemelwater) worden best onderscheiden (bv door een verschil in lijndikte/-type/-kleur).

Wie is er keurder en wat zijn de taken?

Een kandidaat-keurder dient een opleiding te volgen tot ‘keurder privaat riolering’.
Tijdens de keuring zal er adhv de voorgelegde bewijsstukken en een aantal testen geoordeeld worden of het stelsel correct uitgevoerd is. De keurder gaat na of het stelsel volledig of optimaal gescheiden is zoals opgelegd door de wetgeving. Bij een positief oordeel krijgt de bouwheer een conformiteitsattest; bij een negatief oordeel wordt een non-conformiteitentabel afgeleverd. Daarin staat een opsomming van de vastgestelde gebreken die tot afkeuring geleid hebben. Na aanpassing van de gebreken zal een herkeuring moeten plaatsvinden.

Het begrip "oplevering" staat tegenover het begrip "levering".
De oplevering is de aanvaarding van de levering. Bij aanneming is de oplevering een eenzijdige handeling waarbij en waardoor de bouwheer de werken aanvaardt en de goede uitvoering ervan erkent.

Als opdrachtgever is het van belang om bij de (voorlopige) oplevering aandachtig te zijn op eventuele gebreken en tekortkomingen. Indien men als opdrachtgever geen opmerkingen maakt omtrent de eventueel zichtbare gebreken, is er geen mogelijkheid meer tot verhaal op de aannemer. De voorlopige oplevering impliceert immers de goedkeuring van de zichtbare gebreken, tenzij de opdrachtgever tegensprekelijk voorbehoud gemaakt heeft.

De oplevering is niet aan vormvereisten onderworpen.
Indien er niet in een geschrift werd bepaald hoe de oplevering gebeurt, wordt aan de hand van de omstandigheden afgeleid of er al dan niet oplevering en aanvaarding is gebeurd. Zo aanvaardt de rechtspraak dat het in bezitnemen van de werf zonder het formuleren van voorbehoud; of het betalen van een factuur zonder protest; als aanvaarding van de werken kan worden aanzien. Dit houdt dan een erkenning van de opdrachtgever in dat de aannemer het werk behoorlijk heeft uitgevoerd, waarbij laatstgenoemde dan ook wordt ontslaan van elke aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken.

Indien een opdrachtgever weigert tot oplevering over te gaan en dus weigert het werk in ontvangst te nemen, kan hij door de aannemer gedagvaard worden voor de rechtbank om de oplevering te laten vaststellen.

De wet van 20 februari 1939 verplicht, bij werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is vereist, de tussenkomst van een architect voor het opmaken van de plannen en de controle op de uitvoering van de werken.
De kandidaat-bouwer kan zijn project op verschillende manieren verwezenlijken. Twee formules zijn in België gebruikelijk.

Een huis bouwen of verbouwen is geen alledaagse gebeurtenis. Bouwen is één van de belangrijkste beslissingen in uw leven. Het is een boeiende ervaring die veel fijne momenten met zich meebrengt. Maar het houdt ook duidelijke keuzes in, keuzes waarmee u uw hele verdere leven geconfronteerd zal worden. Uw huis is dus meer dan een aantal vierkante meter en een hoop bakstenen. Het is in de eerste plaats uw leefomgeving. Om van uw huis ook uw thuis te maken is het van het grootste belang dat een leefwereld gecreëerd wordt waarin u zich goed voelt. Een huis moet niet enkel mooi, maar ook comfortabel en functioneel zijn. Een huis moet een identiteit hebben die overeenstemt met uw persoonlijkheid, uw omgeving en uw cultuur.

• Een woning of verbouwing "op maat"
  Deze formule is in ons land het meest gebruikelijk. De architect ontwerpt uw woning, controleert de uitvoering van de werken en begeleidt u op maat van uw specifieke wensen gedurende het volledige bouwproces. De architect fungeert hier als uw persoonlijke raadgever. U als bouwer behoudt de vrijheid om zelf het budget te beheren en de aannemer(s) te kiezen.
  De architect is uw vertrouwenspersoon. Hij/zij luistert naar uw verlangens en heeft ook aandacht voor wat niet gezegd wordt. Zo kan hij/zij een omgeving creëren die uw behoeften en uw gevoelens volledig weerspiegelt.
  Voor de realisatie slaan de bouwheer en de architect de handen in elkaar. De uitvoering van de werken wordt daarna toevertrouwd aan één of meer aannemers.

• Een sleutel-op-de-deur-woning
  U kan ook voor een kant-en-klaar-huis kiezen. In dat geval koopt u een standaardhuis bij een "promotor", die meestal zelf de architect kiest of voorstelt.
  Gezien deze architect hier in weze rechtstreeks of onrechtstreeks in opdracht van de promotor werkt, zal hij/zij het in sommige gevallen moeilijk hebben de belangen van de klant/eindgebruiker/koper te verdedigen. In deze omstandigheden raadt de Orde van Architecten de toekomstige eigenaar aan zelf een onafhankelijk architect van zijn/haar keuze te raadplegen om zo zijn/haar belangen onafhankelijke en objectief te kunnen beschermen.

Bouwen of verbouwen is geen licht werk. Summiere plannen volstaan niet, goedbedoelde maar incompetente adviezen evenmin. De stabiliteit van het gebouw, uw veiligheid en die van de gemeenschap staan immers op het spel.
Een architect kan u tijd en geld besparen door u juiste en budgettair verantwoorde investeringen aan te raden, door rekeningen en facturen te controleren, door op uw toekomstplannen te anticiperen.
Als onafhankelijk vakman zal de architect er mee op toezien dat uitvoerders materialen en werkwijzen voorstellen overeenkomstig het uitvoeringsdossier.
Kiezen voor een architect is kiezen voor kwaliteit.

U kunt kiezen voor een algemene aannemer die alle werken coördineert.
In dat geval heeft u één gesprekspartner en één verantwoordelijke voor de globale prijs en de termijn waarin de werken af moeten zijn. Die coördinatie kost geld, maar u krijgt normaliter een garantie over de uitvoering van de werken in de plaats.
Door de wet Breyne is de aannemer verplicht om u als bouwheer te informeren over de belangrijkste aspecten van de aannemingsovereenkomst. Het contract moet een aantal belangrijke vermeldingen bevatten, zoals:

• de totale prijs van de werken of het gebouw;
• de betalingsmodaliteiten gespreid over het verloop van de werken;
• de uitvoeringstermijn met begin- en einddatum van de werken;
• de schadevergoeding als de werken vertraging oplopen.
  

De wet Breyne voorziet in een dubbele oplevering en de aannemer moet een bepaalde waarborg geven voor het geval de werken niet op een behoorlijke wijze worden uitgevoerd.
Deze werkwijze biedt logistieke en juridische voordelen maar is meestal duurder dan onderstaande.

U kunt ook een beroep doen op afzonderlijke vaklui die elkaar op de werf zullen opvolgen. In dat geval moet u zelf (of uw architect indien u dit uitbesteed) instaan voor de coördinatie en planning. Als verschillende aannemers aan de slag zijn, vereist de wet de aanwezigheid van een veiligheidscoördinator. Hij moet de mogelijke risico's voor de werklieden analyseren en de nodige preventieve maatregelen nemen.

Vroeger diende u nog een geregistreerde aannemer in te schakelen als u wou genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% voor renovatiewerken of belastingsvermindering voor energiebesparende investeringen.
Volgens het Europees Hof Van Justitie was deze regel in strijd met de eerlijke concurrentie. Heden kunt u dus beroep doen op een niet-geregistreerd aannemer, zonder dat u daar fiscaal voor afgestraft wordt.

Geregistreerd zijn” is al langer geen indicatie meer voor het schuldenvrij zijn bij de fiscus en de RSZ. Of er een inhoudingplicht speelt, moet u tegenwoordig controleren via www.socialsecurity.be.

Wie nu als schrijnwerker, installateur, metser,… start (als zelfstandig aannemer of in vennootschap), kan sowieso geen registratienummer meer aanvragen. De registratieplicht werd immers 01/09/2012 afgeschaft.

U kunt aannemers ook natrekken via de kruispuntbank van Belgische Ondernemingen (KBO).

Conventioneel

in een conventionele benadering worden eerst voorontwerpen gemaakt en besproken met de opdrachtgever; na goedkeuring wordt dan een bouwaanvraag ingediend. Veelal volgen pas daarna stabiliteitsstudie, uitvoeringsdossier en prijsoffertevraagronde tav de aannemers. Dit is op zich een heel goede werkwijze, maar wel wat tijdsrovend. Alle processen schakelen zich als wagonnetjes van een treinstel achter elkaar. Het voortraject duurt gemakkelijk een jaar; de uitvoering nog eens zo veel.

In een klassieke bouwaanpak levert elke partij een stukje van de puzzel gedurende een stukje van het bouwproces. De architect maakt een ontwerp dat vervolgens stabiliteitstechnisch wordt geëvalueerd en uitgerust met technieken; daarna komt het dossier bij de aannemer die de plannen "tracht" te realiseren. Het verkrijgen van een aannemingsprijs verloopt meestal stroever en aannemers stellen daarenboven nog eens hun eigen eisen; waarna ook nog een inpassingsperiode in het agenda volgt. We kunnen spreken over een reguliere, maar gefragmenteerde aanpak.

Een ontegensprekelijk voordeel is dan weer de procedurele zekerheid. Een uitvoeringsdossier wordt pas opgemaakt wanneer een bouwaanvraag met zekerheid werd goedgekeurd; alhier dus geen verloren studiekosten.

Bouwteam

In een bouwteam wordt de chronologische opsplitsing van de bouwfuncties vervangen door een meer integrale/multidisciplinaire benadering van ontwerp en uitvoering. Op voet van meer gelijkwaardigheid kunnen de diverse partijen hun deskundigheid inbrengen.
Na een eerste inloopperiode, waar de architect in samenspraak met de opdrachtgever de hoofdlijnen uitzet, zitten alle partijen verder aan tafel. In een bouwteam wordt een aannemer meestal betrokken in de 2e helft van de voorontwerpfase. De eerste helft is net te vroeg; de aannemer verveelt zich aan tafel als nog met moeite de plaats van het wc is gekend.
Het doel van een bouwteam is "alle kennis" van "alle partijen" tijdens "alle fasen" van het bouwproces in te zetten. Hierbij zijn minstens de architect, de opdrachtgever en de (ruwbouw/hoofd-)aannemer betrokken. Indien wenselijk kan men ook nog de ingenieurs stabiliteit, studiebureau's technieken, adviseurs bouwfysica, akoestiek en energie, soms zelfs de tuinarchitect en de toeleveranciers van materialen en producten bij het bouwteam betrekken (ifv grootte/moeilijkheidsgraad/ambitie van het project). Ook deze aanpak biedt een aantal voordelen, maar ook nadelen.

Het bouwproces vordert sneller en door de nauwe samenwerking is het mogelijk veel korter op de bal te spelen. De ellenlange prijsoffertevraag-rondes, de deelse herwerking van het architectenwerk door naderhandse specifieke aannemerseisen, alsook de late agenda-inpassing bij de aannemer, vervallen voor een belangrijk deel.
In een bouwteam is het halen van de einddatum niet louter de verantwoordelijkheid van één partij (bv de opdrachtgever of architect, dewelke uiteindelijk toch geen garantie kunnen geven omdat ze in hoofdzaak afhankelijk zijn van de aannemers), maar van een geëngageerde groep.
Onderweg gaat minder informatie verloren, want iedereen weet waarop alle beslissingen zijn gebaseerd. Problemen/vraagstellingen/tegenstellingen (bv in mening tussen diverse partijen) worden in een vroeger stadium voorkomen, wat resulteert in minder meerwerken en veel minder kans op budgetoverschrijding. Onduidelijkheden, onjuistheden en onvolkomenheden komen sneller aan het licht als iedereen open communiceert over wat hij van plan is. Daardoor wordt ook de alertheid/waakzaamheid automatisch beter verdeeld over meer mensen.
Eerder traditionele lastenboeken en meetstaten worden vervangen door prestatievoorwaarden, concrete offertes met plafondbudget. De aannemer wordt minder aanzien als de partij die zich verzet tegen de architect; maar zich evenzeer gewaardeerd voelt door aandacht voor zijn mening, ervaring, deskundigheid. Voor alle te voorziene werken geeft de aannemer eenheidsprijzen die gecontroleerd kunnen worden op hun marktconform karakter. Tijdens de bouwteamvergaderingen blijft het budget een vast agendapunt.
Een goede coördinatie, met regelmatige bouwteamvergaderingen en besluitenverslagen, is vereist.

Werken in bouwteam kent ook beperkingen. Er zijn minder duidelijk omschreven juridische spelregels/handleidingen en standaardovereenkomsten. Vertrouwen en communicatie zijn essentieel. Zo is het voor een opdrachtgever een hele stap om zijn bouwbudget op tafel leggen in het bijzijn van de aannemer.

De meeste architecten stellen aannemers voor waarmee ze eerder al hebben samengewerkt. Ze kennen de vakbekwaamheid en de werkwijze van deze aannemers. Eventuele problemen kunnen, ten goede dossier en opdrachtgever, ook sneller op een meer vriendschappelijke manier opgelost worden. De architect moet (en zal) wel ten allen tijde onafhankelijk blijven van de aannemer; hij dient in de de belangen van zijn rechtstreekse klant/bouwheer/opdrachtgever te verdedigen.

Regeling tot voor 12 april 2012

De hoofdelijke aansprakelijkheid houdt in dat een opdrachtgever of een aannemer die (voor werken in onroerende staat) samenwerkt met een (onder)aannemer die sociale of fiscale schulden heeft, hoofdelijk aansprakelijk kan worden gesteld voor de schulden van zijn medecontractant.

Wie een overeenkomst afsluit met een aannemer moet sinds 1 januari 2008 nagaan of die aannemer sociale schulden heeft. Is dit het geval dan is de opdrachtgever (met uitzondering van particuliere opdrachtgevers) hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van die schulden. Deze aansprakelijkheid kan voorkomen worden. Als de aannemer (nog) sociale schulden heeft op het ogenblik van de uitbetaling van diens factuur, dan moet de opdrachtgever 35% van dit bedrag inhouden en doorstorten aan de RSZ. Deze regeling verving de voor 2008 bestaande regeling waarbij de opdrachtgever moest nagaan of de aannemer al dan niet geregistreerd was.

Vanaf 1 januari 2009 geldt een gelijkaardige regeling(hoofdelijke aansprakelijkheid én inhoudingsplicht van 15% van de factuur) voor de fiscale schulden.

De getrapte verantwoordelijkheid vanaf 2012

Om de praktijk van zogenaamde “lege-doos-vennootschappen” tegen te gaan werd door de programmawet van 29 maart 2012 het systeem uitgebreid met de “subsidiaire”, ook wel getrapte of ketenaansprakelijkheid genoemd. Daardoor kunnen andere aannemers uit de keten aansprakelijkheid gesteld worden wanneer de onderaannemer in gebreke blijft (en niet enkele de aannemer of opdrachtgever die met de onderaannemer samenwerkt).
Dat gebeurt in chronologische volgorde: eerst wordt de aannemer die een beroep gedaan heeft op een nalatige (onder) aannemer aansprakelijk gesteld. Het systeem van subsidiaire aansprakelijkheid start op wanneer de nalatige (hoofd) aannemer de bij hem gevorderde sommen niet binnen dertig dagen na de betekening van een aangetekende ingebrekestelling vereffend heeft. Is dat het geval dan worden de vooraf tussenkomende aannemers aansprakelijk.

De getrapte aansprakelijkheid is uitgebreid tot de opdrachtgever vanaf 28 augustus 2015

Het systeem van getrapte aansprakelijkheid wordt door de Programmawet van 10 augustus 2015 uitgebreid naar de opdrachtgever (voor die datum ging men niet verder dan tot aan de hoofdaannemer). Voortaan zal ook de opdrachtgever zonder personeel of zonder eigen sociale schulden hoofdelijk aansprakelijk kunnen worden gesteld.
Dit komt dus op het volgende neer: de hoofdelijke aansprakelijkheid wordt eerst toegepast op de aannemer die een beroep heeft gedaan op de onderaannemer die niet of niet volledig betaald heeft. Daarna wordt een getrapte aansprakelijkheid toegepast op de in een voorafgaand stadium tussen komende aannemers en in de laatste plaats ten opzichte van de opdrachtgever.
De fiscus en de sociale zekerheid beschouwen als opdrachtgever iedereen die de opdracht geeft om tegen een prijs te werken uit te voeren of te laten uitvoeren.

Controlemogelijkheid

Consulteer www.socialsecurity.be
De klikvolgerde is dan: > onderneming > inhoudingsplicht
Rechts op je pagina vind je: "consulteren inhoudingsplicht sociale zekerheid" en "consulteren inhoudingsplicht FOD financiën".

Hoe ga je concreet te werk?

• Voor de RSZ: met de onlinedienst Inhoudingsplicht Sociale Zekerheid ga je na of de inhoudingsplicht van toepassing is op de factuur die een aannemer je voorlegt. Als de aannemer sociale schulden heeft, moet je 35% van het bedrag dat je hem verschuldigd bent, inhouden en doorstorten aan de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid (IBAN: BE76 6790 0001 9295 | BIC: PCHQBEBB).
• Voor de FOD Financiën: met de onlinedienst Inhoudingsplicht FOD Financiën ga je na of een aannemer die je een factuur voorlegt, fiscale schulden heeft. Zo ja moet je 15% van het bedrag dat je hem verschuldigd bent, inhouden en doorstorten aan de FOD fFnanciën, Algemene Administratie van de Inning en Invordering, Inningscentrum (IBAN: BE33 6792 0023 2046 | BIC : PCHQBEBB)

Hoofdelijke aansprakelijkheid kan pijn doen

TRENDS TOP rapporteerde 31/02016 in haar nieuwsbrief:

" Onderneming X deed in 2008 een beroep op onderneming Y voor de plaatsing van ramen en lijsten in haar gebouwen. Onderneming Y had op dat moment sociale schulden voor een bedrag van 125.002,05 euro. Daarom had bedrijf X van het verschuldigde bedrag exclusief btw 35% moeten inhouden en aan de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid storten, maar die verplichting kwam het niet na. Daarom eiste de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid van bedrijf X de volledige som van de sociale schulden die bedrijf Y had op het ogenblik waarop de overeenkomst werd gesloten, beperkt tot de totale prijs van de werken, of de som van 114.594,16 euro."

De veiligheidscoördinatie is verplicht voor alle bouwwerken die door minstens twee aannemers tegelijk of achtereenvolgens worden uitgevoerd op de werf en dit zowel tijdens het ontwerp als tijdens de bouwwerken zelf.

Het al dan niet toepassen van de coördinatieverplichting hangt uitsluitend af van het aantal aannemers dat tussenbeide komt in de verwezenlijking van het bouwwerk. Zodra de bouwwerken worden uitgevoerd door ten minste twee verschillende aannemers, geldt automatisch de coördinatieverplichting ongeacht de aard, de omvang, de oppervlakte, de risicograad of de kostprijs van de werken. En dit zowel bij bouwopdrachten voor particulieren als voor ondernemingen.

De kosten voor de veiligheidscoördinator zijn ten laste de opdrachtgever/bouwheer. Er zijn geen vaste gereglementeerde tarieven. Normaal berekent men het aantal uren op basis van de moeilijkheidsgraad en de duur van de werken.

Gebouwen waarvoor vanaf 1 januari 2006 een aanvraag om te bouwen of verbouwen wordt ingediend, moeten een bepaald niveau van thermische isolatie, energieprestatie (isolatie, energiezuinige verwarmingsinstallatie, ventilatie, ...) en een gezond binnenklimaat behalen.
Het doel van de energieprestatie regelgeving is om energiezuinige, comfortabele gebouwen te realiseren in Vlaanderen, in nieuwbouw of via renovatie. Op termijn kan daarmee een aanzienlijke energiebesparing worden gerealiseerd, wat gunstig is voor het leefmilieu en de portemonnee van de Vlamingen.

Meer: https://www.energiesparen.be/EPB-pedia

De overheid houdt toezicht of er administratief aan alle procedures is voldaan:

• Is er een startverklaring ingediend?
• Is er met andere woorden een verslaggever aangesteld?
• Is de EPB-aangifte binnen de zes maanden na ingebruikname van de woning ingediend ?

De overheid ziet toe op het voldoen aan de EPB-eisen. Als een gebouw niet voldoet aan de gestelde EPB-eisen, volgt er een administratieve boete voor de aangifteplichtige.

Niet iedereen kan zomaar als EPB-verslaggever optreden. Een EPB-verslaggever moet voldoen aan de erkenningsvoorwaarden. Het werken als verslaggever vereist immers een gespecialiseerde vakkennis en opvolging van de energieprestatie- en ventilatiematerie.

Verwerkingsdoeleinden

Als architect verzamelen en verwerken we de persoonsgegevens van onze opdrachtgevers i.f.v. klanten- en projectbeheer (o.a. administratie, prijsoffertevragen, facturatie,…).

Rechtsgrond van de verwerking

De persoonsgegevens worden verwerkt o.b.v. art. 6.1 van de Algemene Verordening Gegevensbescherming, meer in het bijzonder gezien:

• toestemming;
• noodzakelijk voor de uitvoering van een overeenkomst;
• noodzakelijk om te voldoen aan een wettelijke verplichting;
• noodzakelijk voor de behartiging van onze gerechtvaardigde belang om te ondernemen.

Recht van inzage, verbetering, wissen, beperking, bezwaar en overdraagbaarheid van persoonsgegevens

De opdrachtgever heeft te allen tijde recht op inzage van zijn persoonsgegevens en kan ze laten verbeteren indien ze onjuist of onvolledig zijn, de verwerking ervan laten beperken of ze laten verwijderen.

Bewaarperiode

De persoonsgegeven worden bewaard gedurende de termijn die noodzakelijk is om aan de wettelijke vereisten te voldoen (oa. op het gebied van boekhouding en tienjarige aansprakelijkheid).

De omgevingsvergunning vervangt en verenigt de stedenbouwkundige vergunning, de verkavelingsvergunning en de milieuvergunning. De aanvragen worden ingediend bij één loket, het Omgevingsloket, waarna één openbaar onderzoek en één adviesronde worden georganiseerd.

In sommige gevallen is geen vergunningsaanvraag nodig, maar volstaat een melding.

Kleine werken op en rond een gebouw zijn vaak vrijgesteld van vergunning. Heeft u toch een vergunning of melding nodig, dan kunt u die in veel gevallen aanvragen via het snelinvoerloket, een vereenvoudigde versie van het Omgevingsloket.

Voor sommige aanvragen is een dossiertaks vereist.

Archeologienota:

Wie een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning moet aanvragen, wordt sinds 01/06/2016 in bepaalde gevallen verplicht om een archeologienota toe te voegen aan de vergunningsaanvraag. Die archeologienota is het resultaat van een archeologisch vooronderzoek, waarvoor een erkend archeoloog moet worden aangesteld.

De archeologienota omvat:

• een precieze aanduiding op kaart van de percelen en de geplande werken;
• de resultaten van het archeologisch vooronderzoek;
• een advies over wenselijke maatregelen;
• een kostenraming en de geschatte duur van de voorgestelde maatregelen.

Het agentschap Onroerend Erfgoed moet de archeologienota bekrachtigen.

In bepaalde gevallen:

Of je verplicht bent een archeologienota toe te voegen aan de vergunningsaanvraag is onder meer afhankelijk van de totale oppervlakte van de percelen, de oppervlakte van de geplande bodemingrepen, de ruimtelijke bestemming van het terrein en de ligging binnen of buiten een archeologische zone uit de vastgestelde inventaris

(historische stadskernen van Aalst, Aarschot, Antwerpen, Beringen, Bilzen, Borgloon, Bree, Brugge, Damme, Deinze, Dendermonde, Diest, Diksmuide, Eeklo, Geel, Gent, Geraardsbergen, Gistel, Halen, Halle, Hamont (Hamont-Achel), Harelbeke, Hasselt, Herentals, Herk-de-stad, Ieper, Kortrijk, Landen, Leuven, Lier, Lo (Lo-Reninge), Maaseik, Mechelen, Menen, Mesen (Mesen en Heuvelland), Middelburg (Maldegem), Nieuwpoort, Ninove, Oostende, Oudenaarde, Oudenburg, Oud-Rekem (Lanaken), Peer, Poperinge, Ronse, Sint-Truiden, Stokkem (Dilsen-Stokkem), Tielt, Tienen, Tongeren, Torhout, Turnhout, Veurne, Vilvoorde, Wervik, Zichem (Scherpenheuvel-Zichem), Zottegem en Zoutleeuw)

of binnen een beschermde archeologische site.
Waar reeds werd vastgesteld dat er 'géén archeologisch erfgoed te verwachten valt'; is geen voorafgaand bodemonderzoek nodig. Momenteel is deze categorisering schaars.

Obv het Onroerenderfgoeddeceet en het Onroerenderfgoedbesluit, stelde het Agentschap Onroerend Erfgoed recent een stroomschema/beslissingsboom op om na te gaan of de wet voorafgaand aan de aanvraag een archeologienota voorschrijft.

Praktisch:

In die bepaalde gevallen waar een archeologienota verplicht is, dient de aanvrager een erkende archeoloog aan te stellen, die in eerste instantie een vooronderzoek uitvoert zonder ingreep in de bodem (bv veld-/luchtfotografisch-/archief-prospectie). Wanneer de erkende archeoloog dit nodig acht, kan (na voorafgaande melding aan de erkende onroerenderfgoedgemeente of aan het agentschap Onroerend Erfgoed) aansluitend ook een vooronderzoek mét ingreep in de bodem gebeuren.

Obv de resultaten kan dan de archeologienota worden opgesteld, dewelke dan deel moet uitmaken van de stedenbouwkundige aanvraag.

In de eigenlijke vergunning moet de uitvoering van de opgelegde maatregelen uit de archeologienota verplicht worden opgenomen als voorwaarde. Die maatregelen kunnen bestaan uit een opgraving of een bewaring in situ. Hiervoor moet opnieuw een erkende archeoloog worden aangesteld, die achtereenvolgens een archeologierapport en een eindverslag over de uitgevoerde onderzoeken moet bezorgen aan het Agentschap.

Bijkomende nota:

In uitzonderlijke gevallen is het niet mogelijk een archeologisch vooronderzoek uit te voeren vooraleer de bouwvergunning wordt toegekend. Bijvoorbeeld wanneer er geen proefsleuven gegraven kunnen worden omdat er nog een gebouw op het terrein staat. In zo’n geval vermeldt de erkende archeoloog in de archeologienota wat al genoteerd kan worden en verwijst hij naar een bijkomend document, dat na de bouwvergunning volgt. Nadat de bouwvergunning is verleend, stelt hij die nota op, op basis van een uitgesteld vooronderzoek met ingreep in de bodem. Deze nota moet door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd worden, al dan niet met voorwaarden.

Kinderziektes en eerste wijzigingen:

Door het ruime toepassingsgebied van de archeologienota is er een toevloed aan aanvragen bij het beperkt aantal erkende archeologen, wat zorgt voor lange wachttijden.
Eenmaal de archeologienota is ingediend ter bekrachtiging, heeft het Agentschap Onroerend Erfgoed 21 dagen tijd om een beslissing te nemen.
Gaat het Agentschap over tot bekrachtiging, dan kan de nota toegevoegd worden aan het verkavelings- of bouw- aanvraagdossier. Wordt de archeologienota daarentegen geweigerd, wat in de praktijk vaak (archeologen vermeldden ons eerder percentages van 80%) gebeurt, dan kan de stedenbouwkundige aanvraag nog niet gebeuren, wat kan leiden tot verdere vertraging. Bij weigering moet de erkende archeoloog zijn nota aanpassen en opnieuw indienen.

De nieuwe regelgeving legt een grote financiële en administratieve druk.
Tijdens de plenaire vergadering in het Vlaams Parlement van 05/10/2016 werd de bevoegde minister geïnterpelleerd over de financiële en administratieve kost van de archeologienota. De minister erkende de problemen en kondigde aan op korte termijn actie te ondernemen.
Op 16/12/2016 heeft de Vlaamse regering enkele wijzigingen goedgekeurd; inwerkingtreding 01/01/2017.
De wijzigingen laten toe dat aan de vergunningsaanvraag een archeologienota kan toegevoegd worden die nog niet bekrachtigd is, maar wel al voor bekrachtiging bij het Agentschap is ingediend. Dit zorgt ervoor dat de vergunningaanvrager de termijn van 21 dagen voor bekrachtiging bij het Agentschap niet hoeft af te wachten om de vergunningsaanvraag in te dienen. De bekrachtiging moet wel gebeuren voor de beslissing over de aanvraag. Het is niet expliciet geregeld welke de gevolgen zijn als de nota niet bekrachtigd wordt door het Agentschap.
Door de grote bezorgdheid bij zowel de archeologische sector als initiatiefnemers wordt in de Code van Goede Praktijk een aanpassing doorgevoerd aan de onderdelen over bureauonderzoek en over rapportering. De wijzing maakt mogelijk dat de archeoloog in bepaalde gevallen een ‘archeologienota light’ kan opmaken. Het gebeurt immers dat uit analyse van de geplande bodemingreep de archeoloog vrij snel kan vaststellen en onderbouwen dat er geen verdere maatregelen nodig zijn.

Tijdens de uitvoering van vergunde stedenbouwkundige handelingen worden vaak kleine afwijkingen doorgevoerd ten opzichte van de vergunde plannen.

Tolerantiemarge bij uitvoering: metsershaar

Kleine afwijkingen zijn toegelaten als er geen grotere afwijkingen in maatvoering zijn dan deze die inherent verbonden zijn aan het bouwproces. Deze technische tolerantiemarge wordt het 'metsershaar' genoemd. De toepassing van het metsershaar kan geen afbreuk doen aan burgerlijke rechten. Zo kan het bijvoorbeeld omwille van de afmetingen van de bakstenen waarmee gewerkt wordt, niet mogelijk zijn om het raam 105 centimeter breed te bouwen, maar wel 108 centimeter.

Decretaal toegestane afwijkingen volgens de Vlaamse Codex

• Afwijkende handelingen die niet zijn onderworpen aan de vergunningsplicht. Bv. het schilderen van buitenmuren.
• Afwijkende handelingen die zijn vrijgesteld van de vergunningsplicht. Bv. de verplaatsing van binnendeuren, de verplaatsing van niet dragende binnenmuren…
• Afwijkende handelingen die zijn onderworpen aan de meldingsplicht, voor zover ze beperkt blijven tot handelingen binnen gebouwen. Bv. de verplaatsing van dragende binnenmuren…

Wijk nooit af van stedenbouwkundige verordeningen!

Handelingen die door provinciale of gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen vergunningsplichtig of meldingsplichtig zijn gemaakt, kunnen niet gecombineerd worden met de uitvoering van vergunde stedenbouwkundige handelingen.

Meer info over as-built attesten vindt u op de website van de overheid.

Overeenkomstig de vigerende wetgeving mag niemand het beroep van architect nog uitoefenen zonder gedekt te zijn door een verzekering overeenkomstig art 9 van de Wet van 20/02/1939.

Het KB van 25/04/2007 voorziet bovendien dat de Opdrachtgever de naleving van deze verzekeringsverplichting kunnen raadplegen bij de Raad van de Orde van Architecten.
Gezien ons architecten- en studiebureau DENC!-STUDIO resulteert onder de Provinciale Raad van Oost-Vlaanderen, kan u hier terecht: Huis van de Bouw, Tramstraat 59, B-9052 Zwijnaarde, T +32 (0)9 241 80 70, F +32 (0)9 241 80 79, E raad.oost-vlaanderen@ordevanarchitecten.be, W https://www.architect.be/nl/de....

DENC!-STUDIO heeft voor het Belgisch grondgebied een beroepsaansprakelijkheidsverzekering bij PROTECT (Jetsesteenweg 221 te 1080 Brussel ), onder de referentie A5268.

De polis Alle Bouwplaats Risico's is een specifieke polis dat u kan onderschrijven tijdens een nieuwbouw of tijdens verbouwingen aan uw pand.
In het algemeen waarborgt deze verzekering beschadiging en verlies aan/van het op te richten gebouw en de aansprakelijkheden ten opzichte van derden ten gevolge van de uitvoering van de verzekerde werken.

Bij schade dient niet naar een aansprakelijke partij gezocht te worden. Wanneer u een ABR-verzekering hebt afgesloten is de kans kleiner dat uw werf wordt stilgelegd ingevolge lang aanslepende juridische discussies tussen aannemer, onderaannemer, ingenieur, architect, veiligheidscoördinator,... om uit te zoeken wie nu aansprakelijk is voor een bepaalde schade aan uw bouwwerk.

Een ABR-polis kan afgesloten worden bij een ruim aanbod van verzekeraars op de Belgische markt. De algemene voorwaarden zijn daarbij quasi identiek. Het is dus belangrijk te bekijken welke specifieke noden uw project vraagt mbt de specifiek nodige waarborguitbreidingen. In geval van schade zijn het immers veelal deze waarborguitbreidingen die het verschil maken.
De premie is afhankelijk van de ligging van de werf, de ondergrond van de werf, de funderingen, enz. Voor een eengezinswoning ligt de prijs meestal tussen 2.5 à 5% van de bouwsom; met meestal een minimumpremie van zo'n 650 à 750€. Voor een specifieke offerte neemt u best contact op met één of meerdere verzekeraars op de markt.

De polis start best voor de offerteaanvragen, maar ten laatste vóór de start van de werken.